停車場管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案及管理要點(diǎn)

根據(jù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，現(xiàn)代大型建筑物必須設(shè)置停車場，以保障車輛安全、方便公眾使用。為了使地面有足夠的綠化面積與道路面積，同時(shí)保證提供規(guī)定數(shù)量的停車位，多數(shù)大型建筑都在地下室設(shè)置停車場。當(dāng)停車場內(nèi)的車位超過50個(gè)時(shí)，往往需要考慮建立停車場管理系統(tǒng)(又稱智能停車場系統(tǒng))，以提高車場管理的質(zhì)量、效益與安全性。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的不斷提高，家庭車輛、社會車輛的擁有量在迅速地增長，由于地面空間有限，停車場車位不足的矛盾顯得越來越突出，停車場管理的重要性也會越來越受到重視，而其技術(shù)的核心是對車輛的自動監(jiān)控、識別和自動管理。

一、停車場管理在物業(yè)管理中的地位

(一)停車場管理是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的管理手段，為業(yè)主創(chuàng)造個(gè)便捷、安全、舒適、潔凈的居住環(huán)境，良好的車場管理，可促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理的經(jīng)營，提高物業(yè)管理的綜合效益。

(二)有利于維護(hù)交通秩序，保障人身及財(cái)產(chǎn)安全，使小區(qū)內(nèi)的車輛有秩序的停放，保證停車安全，保證通道的暢通，保證行人的安全，防止車輛被偷、被毀，并可減少噪音和環(huán)境污染。

(三)能最大限度的方便業(yè)主及顧客做好車場的管理，能夠給業(yè)主及住戶帶來停車的便利，為其提供安全的保證，還可提供車輛清洗等專項(xiàng)服務(wù)。

(四)是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)及物業(yè)市場競爭的重要保證，隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，服務(wù)業(yè)的競爭已經(jīng)發(fā)展到了輔助性設(shè)施的競爭，以車輛的停放便利、安全及小區(qū)完善的康樂設(shè)施，來吸引業(yè)主及住戶，增加客流，作為市場競爭的有效手段。

二、停車場的建設(shè)及類型

停車場管理是物業(yè)管理中安全管理工作中的一部分，在管理中占有極為重要的位置，重點(diǎn)是防止車輛的亂停亂放，做好區(qū)內(nèi)安全停車，要做到這一點(diǎn)，

就必須搞好停車場的建設(shè)和規(guī)劃。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)單位的規(guī)劃設(shè)計(jì)是開發(fā)前進(jìn)行的，主要有幾種停車場類型

1、地上專用停車場適用于開發(fā)用地較充裕，且開發(fā)的住宅樓多為多層的住宅小區(qū)。

2、路邊停車由于前期規(guī)劃不合理，地面狹小，車輛多，一般臨時(shí)劃位停車。

3、地下停車場及群樓停車場利用高層及小高層的地下基礎(chǔ)，建立停車場是現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢。超高層的大廈因大廈高，居住人數(shù)多，單純的地下車場不能滿足需要，或高層的地下柱距不夠大，所以有的大廈在一至四層做停車場，這種停車場人車一般是分流的，地面無車，區(qū)內(nèi)行人較安全。

4、綜合停車場地下、地面及架空層共同存在的停車場，人車不分流，停車較亂，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。

(二)、物業(yè)管理公司對建好的停車場進(jìn)行合理布局、統(tǒng)一規(guī)劃

1、根據(jù)小區(qū)內(nèi)的車位部局，和小區(qū)內(nèi)的車輛情況，一般可分幾種

停車區(qū)位： 大型車停車位; 小型車停車位; 摩托車停車位; 自行車停車位。

將地上、地下有機(jī)的結(jié)合起來，小型車到地下停車場，大型車停在地上空地，摩托車、自行車要設(shè)專用車位，要有停車欄及圍欄。

(三)、停車場必備的設(shè)施

⑴照明系統(tǒng)：路燈及地下照明，進(jìn)出入指示標(biāo)識燈。

⑵行車安全系統(tǒng)：車庫標(biāo)識牌、行車指示牌、墻面防撞反光板、凸透鏡和減速拱等。

⑶消防報(bào)警、安全監(jiān)控系統(tǒng)：車場內(nèi)安裝防火報(bào)警檢測裝置，并配備滅火器，設(shè)置消火栓，安裝監(jiān)控鏡頭，連接至監(jiān)控中心，保證車輛安全。

⑷智能管理系統(tǒng)：

1、一般管理設(shè)置：普通道閘，設(shè)三人三班記錄收費(fèi)，設(shè)備簡單，投資小。

2、智能化系統(tǒng)管理：智能化管理是當(dāng)今停車場管理的主流，主要通過停車場的智能化管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)，整個(gè)系統(tǒng)包括入口設(shè)備、出口設(shè)備、收銀管理設(shè)備、圖像對比設(shè)備和可選的車庫指示設(shè)備。入口設(shè)備負(fù)責(zé)控制內(nèi)部月卡車輛及臨時(shí)車輛的進(jìn)場，可實(shí)現(xiàn)無人值守;出口設(shè)備負(fù)責(zé)控制內(nèi)部月卡車輛的出場;收銀管理

設(shè)備對臨時(shí)車輛進(jìn)行收費(fèi)，并且可以用來發(fā)行月卡、設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或打印統(tǒng)計(jì)報(bào)表等;圖像對比設(shè)備將每輛車的進(jìn)出圖像實(shí)時(shí)顯示在管理計(jì)算機(jī)屏幕上，并保存在計(jì)算機(jī)內(nèi)，方便將來查證。車庫指示系統(tǒng)用于大型分區(qū)或分層停車場，可以在車場入口處實(shí)時(shí)顯示各區(qū)或各層的車位使用情況?？梢越鉀Q人員舞弊導(dǎo)致費(fèi)源嚴(yán)重流失、管理成本高、經(jīng)常發(fā)生管理和被管理雙方矛盾沖突以及停車場秩序煩亂等等，不僅工作效率低、工作強(qiáng)度大，而且嚴(yán)重?fù)p害了管理形象的問題。

三、停車場建設(shè)的條件及規(guī)定

(一)、停車場的經(jīng)營管理必需具備的條件

⑴停車場必需各項(xiàng)設(shè)備完善，通過車輛管理部門、消防部門的檢查驗(yàn)收，并取得合格證。

⑵物業(yè)管理部門必需持有產(chǎn)權(quán)單位委托管理的《委托書》。

⑶申請《車輛經(jīng)營許可證》。

⑷申請《車場管理營業(yè)執(zhí)照》。

⑸申請《稅務(wù)登記》。

⑹收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門審批。

申報(bào)手續(xù)，咨詢當(dāng)?shù)剀嚬芩囕v管理科、工商局、稅務(wù)局、物價(jià)局，取得以上全部證件后，方可進(jìn)行正常的收費(fèi)管理。

(二)、健全車輛停放管理制度

停車場管理，除了有良好的硬件設(shè)施外，還應(yīng)健全停車場管理制度。才能保證車輛停放安全、管理有序，避免不必要的車輛管理賠償糾紛。常見的車場管理制度如下：

1、車場保安員崗位責(zé)任制

(1)禮貌待人、熱情服務(wù)，帶車崗保安員職責(zé)：

提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報(bào)，并密切注意事態(tài)發(fā)展。對車輛違章及時(shí)制止，并加以糾正;認(rèn)真檢查停放車輛，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油及未關(guān)門等現(xiàn)象，盡快設(shè)法通知車主，并提供相應(yīng)的服務(wù);掌握月租、時(shí)租等不同車主的車型、車牌號和車主基本情況;認(rèn)真檢查車型、車牌號，避免出現(xiàn)差錯(cuò);指揮車輛的進(jìn)出，引導(dǎo)其停放在指定位置上;認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，維護(hù)車輛良好的停放及行車

秩序;服務(wù)形象。

(2)收費(fèi)崗保安的崗位職責(zé)(主要針對實(shí)行智能化管理停車場的協(xié)助帶車保安員維護(hù)車場秩序，保證車輛安全。認(rèn)真做好交接班工作。認(rèn)真做好財(cái)物的保管工作，防止財(cái)物被盜。禮貌待人、熱情服務(wù)，做到錢票相符、日清月結(jié)。真執(zhí)行車輛停放收費(fèi)管理制度，堅(jiān)持原則，不徇私舞弊。相關(guān)崗位)

2、停車場管理系統(tǒng)的工作流程

小票臨時(shí)收費(fèi)：入口控制機(jī)有自動吐小票功能，外來臨時(shí)車輛的車主直接駕車在入口控制機(jī)上取票后，電動道閘自動打開，車輛進(jìn)入后，電動道閘自動關(guān)閉。取票車輛外出時(shí)，直接駕車在收費(fèi)電腦處閱讀小票，收費(fèi)電腦根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自動計(jì)算停車時(shí)間及應(yīng)收金額，車主交費(fèi)后收費(fèi)員按下確認(rèn)鍵，道閘自動升桿放行車輛，車輛外出后，電動道閘自動關(guān)閉。車輛進(jìn)場和出場時(shí)，抓拍攝像機(jī)均會自動抓拍車輛的圖像并保存在電腦里。

月卡管理：入口控制機(jī)有感應(yīng)讀卡功能，讀卡距離15CM。月卡車輛的車主直接駕車在入口控制機(jī)上感應(yīng)讀卡后，電動道閘自動打開，車輛進(jìn)入后，電動道閘自動關(guān)閉。月卡車輛外出時(shí)，直接駕車在出口控制機(jī)上感應(yīng)讀卡，電動道閘自動打開，車輛外出后，電動道閘自動關(guān)閉。車輛進(jìn)場和出場時(shí)，抓拍攝像機(jī)均會自動抓拍車輛的圖像并保存在電腦里。

中心管理：收費(fèi)電腦同時(shí)也有管理功能，如設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)行/修改月卡、歷史數(shù)據(jù)查詢統(tǒng)計(jì)等，還有收費(fèi)報(bào)表打印，方便財(cái)務(wù)審查和核算。

其它功能：

?同一輛車在取票的同時(shí)讀卡無效，或在讀卡的同時(shí)取票無效，這樣可以有效防止取票讀卡同時(shí)進(jìn)行導(dǎo)致虛增進(jìn)場車輛情況的發(fā)生。

?同一輛車一次只能取一張票。

?車輛取票或讀卡后沒有進(jìn)場，在車輛退出后該張票或該次讀卡自動失效。 ?防月卡反傳功能，即已進(jìn)場月卡在出場之前無法再次進(jìn)入，或沒有進(jìn)場的月卡不能在出口處讀卡出場。

?防砸車功能：道閘臂在沒有降到位時(shí)，若有車，道閘臂自動抬起，以防止砸車，無車后自動降桿;若道閘臂已經(jīng)降到位，有車也不會抬桿。

?語音對講功能：入口控制機(jī)及出口控制機(jī)均安裝了語音對講設(shè)備，可以直

接與收費(fèi)中心進(jìn)行對話，以方便車主及時(shí)獲得幫助。

?語音提示功能：車輛進(jìn)場或出場時(shí)，系統(tǒng)會發(fā)出各種語音提示信息，如：“歡迎光臨”等語音。

?圖像對比功能：在車主丟失停車憑證時(shí)，可以通過進(jìn)場圖像找到憑證號，可以正常收費(fèi);進(jìn)場和出場的車型不一致時(shí)，可以通過圖像對比及時(shí)發(fā)現(xiàn)，以防止丟車等事件的發(fā)生。

?停車場區(qū)位引導(dǎo)與車位指示的功能，方便車主尋車。

?遠(yuǎn)端分控，讓管理人員辦公室的電腦與收費(fèi)崗?fù)さ碾娔X相連接，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程管理的能力。

?無線傳輸，讓城市停車場形成聯(lián)網(wǎng)。

3、車輛被損的處理規(guī)定

(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時(shí)，車管員應(yīng)記下肇事車輛號碼，暫不放其駛出車場，并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。

(2)如果車輛被損壞而未被當(dāng)場發(fā)現(xiàn)時(shí)，車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主，并報(bào)告主管及負(fù)責(zé)人，共商處理辦法。

4、車輛被盜的處理規(guī)定

(1)車輛在停車場被盜后，由上級主管確認(rèn)后，立即通知車主，協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。

(2)事故發(fā)生后，投保人(車主、停車場)雙方應(yīng)立即通知保險(xiǎn)公司，保管單位要協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠。

(3)車管員、停車場主管、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司做好調(diào)查處理工作。

5、停車場收費(fèi)管理

車輛管理收費(fèi)要根據(jù)各地物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般來說，停車場收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、車場檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場的收費(fèi)情況來確定，并報(bào)物價(jià)部門審核備案。在具體實(shí)施時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，分清固定車、臨時(shí)車，日保、月保、年保車，杜絕亂收費(fèi)和徇私舞弊的行為。

6、清潔衛(wèi)生管理

停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小，易臟易亂。因此，停車場的衛(wèi)生管理不容忽視，要設(shè)專職人員，配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品，訂立專職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序，嚴(yán)格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時(shí)的清掃清洗之外，還要有巡邏保潔，并做好檢查監(jiān)督工作。

7、消防管理

停車場的消防管理要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，立足自防自救，實(shí)行嚴(yán)格管理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作：

(1)健全消防組織，明確消防責(zé)任。

(2)制定消防制度，加強(qiáng)消防意識教育。

(3)完善消防設(shè)施，并定期檢查，保證百分之百的完好率。

(4)制訂滅火應(yīng)急方案，組織消防演習(xí)。